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写了个很俗的标题,我已经很多年没写过什么年末总结了。2020是个太特别的年份,估计很多人一辈子都会记忆犹新,所以也就写个流水账算留个纪念吧。

在家工作了10个月,工作上换了个新项目,项目不错,不过具体的工作还是螺丝钉。感谢老板给了升职,说实话今年在技术上没什么太大提高,基本就是按部就班完成工作。

在家尝试了不少home improvement的项目,自己买砖买石头做了paver,亲手买木头做了两把花园休闲椅,清理重做了后院侧面的区域,清理了葡萄藤pergola,还自己修好了冰箱的冷凝器漏水。园艺上,虽然还是整死了好几颗花花草草,不过清楚的发觉,自己的种花种草的水平和知识有了质的提高,不再是以前那么瞎搞了,算是有了一些正确有效的经验和方法。

身体锻炼只能说控制住了体重。因为没法去健身房,肌肉和力量衰减了很多。只是通过hiking,散步和偶尔的跑步,没让体重往上涨,也算是勉强及格。吉他练了几首演奏曲,twlight勉强弹得算是可以见公婆的水平。稍微学了点乐理,总算不是完全强记谱了,不过讲实话,练琴还是非常不规律,也只能算勉强及格。

看了一些书,10来本吧,主要是关于房地产投资以及历史类,也在youtube和网上参加了不少在线的房地产投资免费和付费讲座。可以说今年我在房地产投资上的知识和见解,算是一个飞跃。明显的感觉到自己已经脱离了小白的阶段,算是一个有一定知识储备的房地产投资者了。现在回想以前的买房方式和经历,基本就是撞大运。具体实操也去尝试了去买下一套投资房,虽然最后因为某些原因退出了合同,但是整个过程受益匪浅,也算是对知识储备的一次应用。也越加深深体会到前辈说的,股市懂的越少赚的越多,房市懂的越多赚的越多的精辟。

最后最俗的,谈谈钱。靠着联储放水和身处科技公司的优势,身家随着公司股票涨了不少,年初4月refresh的一笔股票半年就已经翻倍了。不过自己炒股是没赚到多少钱,一是因为本来投在股市的钱就不多,大头也是401k买的都是大盘。二是我的确也不是投机高手,没去抄底也没抓住什么大牛股。回头看看赚钱全靠公司股票了。房地产上,去年底在西雅图买的投资房算是最成功的一笔投资,由于是买的sfh今年行情特好然后又算是捡到低价房,一年涨了20%,本金几乎翻倍。自家的房子作为sfh也成功跟着大势一起小涨10多w。剩下一套condo算是今年的loser了,可能还比年初跌了5%,幸好租客一直按时交租也几乎没有空置。年中在上海资助父母买的置换房也算是买在了好时机,今年下半年上海房价开始了新一轮的大涨,算是成功上车。

差不多就是这样了,然后我也就不立什么新年flag,一切顺其自然就好。2020对于很多人是一个糟糕的年份,失业,患病,破产。也是我第一次比较深入的去了解了一些关于这个社会的现实,尤其身处美国。作为一个在家办公了10个月,收入完全没受影响,反而还因为股市楼市节节高身家还被动上涨了不少的人来说,我有时会觉得惭愧和不安,同样是劳动者,为何有人在疫情失业破产,有人却赚的盆满钵满,我不觉得自己的职业有比那些服务业,体力劳动者高尚什么,可是现实是不同行业的人的境遇天差地别。明年家里还要迎接新生命的到来,希望疫情早日结束,世界重归平静,所有受苦的人都能重获幸福。


先说说宏观的。首先得选定一个大区域。房地产是非常local的投资,不同的区域有完全不同的投资方式和投资回报。我比较喜欢经济发达,人口净流入的区域。因为房地产的价格长期来看是决定于这个区域的经济和人口。发达的经济和持续流入的人口,可以保证无论是升值还是租金增长都有一个保证。还有一点是最好土地供应比较紧张,如果整个区域都是一望无际的大平原,那就是说可以无限的建造新的住宅,那就很容易有供大于求的情况发生。当然这样的的确房价一般不会太便宜,租售比也不会太好。

第二点,如何在这样的区域获得最高的回报率。这点我的看法是去这个大区域里面,中等略偏下一点档次的城市/社区寻找房子。很多人买投资房喜欢买最核心最好的区域,认为这样的房子升值最快,其实这大部分时候不正确。一般来说整个大都市区的房价上涨和下跌的步调,幅度都是相当一致的,只是会有时间上的先后差别,好区的最大优势是保值而不是升值。最好的地方的房子由于价格昂贵会有两个明显的问题:1.价格昂贵,但是租金相比于普通的区高不了太多(这点很好验证,湾区的好区比如cupertino均价在200多万,租金在4000,普通的区均价100多万,租金3500)。租售比会很差,也就造成了现金流很差,同样涨幅的情况下,少了一大截租金收入。2.好区对口的买家,租户群体小,无论是出售或者出租,相比于普通区域的房子都会不那么容易出手,流动性较差。而由于外溢效应,买不起好区的人就会很自然的去临近的差一些的区购买房子,而差一些的区也买不起的人就会去更差的区买房子。所以如果去查询过去10年好区和普通区的房价涨幅,可以很明显的看到,普通区涨得甚至更多。很多房地产的书里提到一个概念叫transition area,讲的也是这个道理。最合适买投资房的地方应该是介于好区和差区中间的区,大部分时候是蓝领或者收入比较低的白领居住的区域,因为市场上的大部分买家和租客都会集中在这个区域,而且是有潜力向好区转变的,尤其是临近好区的普通区。而差区适合特别专业的投资人,因为差区虽然有很高的租售比,但是需要处理比较让人头疼的房客,不太适合一般的投资人。

然后要选择交通和生活都便利的社区。这点基本是很简单的判断,谷歌地图上看一下就知道了。不要去选择山上,太郊外,偏僻等的地方。这样的地方租客会很少,房子也比较少人问津。社区治安也一定要好,社区犯罪率高的社区无论是出租还是其他都会遇到很多问题,绝不可以轻易去买。

再说说具体到房子。我选择房子的标准比较简单。在同一片社区,选择总价,面积在社区中位数略低一些的房价的房子。这个和前一个观点是类似的,应该选择这个社区里面大部分人会买和租的房子,而不要去买一条街上最大最豪华的那一栋房子。因为这样的房子只会被周围比他差和便宜的房子拉低他的价值。而如果你选择一条街上最普通甚至比较差的那一套,他的价值是会被周围比他好的房子拉高的。中价位的房子无论是出租和出售都是最容易的。

到了一套具体的房子,那就很简单了简单的小学数学,网上有一堆计算器。把房价,税,预期的租金,预期的空置率,维护成本等输入进去,按照25%首付来算贷款。如果现金流是正的,那恭喜你最重要的一关已经过了。负现金流的房子就像一个一直失血的人,拿在手上有点风吹草动就可能拿不住。如果你现在有比较高的收入和稳定的工作,那现金流只要为正就满足要求了,你不需要靠那一点点现金流来生活。如果你想求高现金流不图增值,那一般来说我的经验是cap rate可以到7%及以上的房子可以满足要求,打平的话5%左右就够了。由于租金很少下跌,所以只要初始现金流为正,基本可以认为未来可以一直保持正,并且会越来越多。

最后是一些细节的地方,比如房间个数,几层楼,房子的装修等。这些我一般不是作为重点,因为投资房关键是回报率,不能拿自住房的标准去要求。只要房型面积正常,房子装修朴素实用,有社区里其他房子普遍的feature即可(比如大家都有车库,那不要去买连车库都没有的房子)。太豪华的房子多半期待卖出高价,很难遇到好deal。有不少人买投资房总是按照自己住的标准去看,最好又新又大,或者纠结于房子的朝向,某个房间的大小这样细枝末节的问题,这样基本上就是偏离了投资的目的。而且大部分时候,稍微有些破旧的房子才能捡到好deal,因为大部分人都不愿意花钱和时间去翻新房子,而有些翻新比如换地毯,涂墙壁,甚至换个屋顶,并不是什么很麻烦的事情,只要花点钱都可以搞定。

最后聊一些小心得以及我会去避免买的房子。1. 在同样的地方,优先选择MFH,而不是SFH,尤其是经济不太景气的时候。有几个优势,一个是多个unit总能租出去一套,不至于一点租金都没。然后租售比或者说cap rate一般同一个区域的MFH至少比SFH高出2%。然后经济不好的时候,选择downgrade去住MFH的人比例会变多。2. 买装修外观稍微旧一些,或者需要一些简单翻新修缮的房子。这样的房子竞争会小很多,而且多半可以用比较好的价格拿下,然后通过1–2万的简单翻新,房子实际价值可能可以增加5万。3.最好不要买condo或者townhouse,尤其是高HOA或者比较老旧的。HOA是房地产投资的大敌,一个是因为每个月都要固定支付一笔钱,而这笔钱一大半都是浪费掉的,还会每年涨价。还有HOA会有很多限制出租,限制翻修的规定,对出租房很不利,甚至有时候还会因为HOA有一些法律纠纷造成买卖房子都被耽搁。然后老旧的condo的HOA一般都比较高,房子外面看起来也很过时,租金也就不会太高。一般超过20年的condo就绝不要考虑。而且如果去看历史数据,会发现房价下跌时condo的跌幅一般远超过SFH和MFH。4. 少碰downtown附近的房子,美国的downtown一般都不是什么太好的地方,拿来做airbnb一类的还可以,做长租并不合适。再加上这次cov19的后遗症,喜欢在downtown和大家挤在一起的人肯定会变少。

这篇就先谈到这里,以后还会不定期更新一些新的体会。做房地产投资是个自己逐渐学习逐渐完善的过程,一年前我的还是个小白,喜欢买大新房子做投资,现在想想挺好笑的。希望这些能给同仁一些启发。


写这个主要有两个目的。其一自己也算是刚入门,总结总结自己的一些看法和经验,以后看看也算挺有趣。其二可以给其他有兴趣的人一些借鉴,因为我发现其实身边挺多人对投资房挺有兴趣的,但是真正有自己的一套分析标准的人并不多。当然这只是我的分析标准,未必适用于所有人, 也可能存在很多不正确,仅供参考。

先说说地产投资的流派。一般来说有两个类别,一个是现金流派,重点在于房子的租售比以及相应的现金流,这个方法不着眼于未来的增值,而重点关注当下这个房子能产生多少现金流。这个流派很经典的一个准则是1%原则,即每月房租占房子市场价的1%,即为好的投资。这个方式看似粗暴,不过如果真的能找到符合这个标准的房子,那几乎每一套都是赚钱机器。简单来说在全款的情况下,如果先不考虑成本的话,8.5年的租金就可以把本金收回成本。即使考虑税,空置和维护成本,基本上10–11年就可以收回成本。在加杠杆的情况下,基本上6–7年就可以把本金成本收回,实际的年化收益率可以接近15–20%,这还是基本不考虑房子升值的情况下的计算。这个方式的最大好处是基本不需要考虑未来预期,因为历史上房租下跌的情况非常少见,只要看现在房租和房价的比值以及当地租房市场就能很快得出结论。缺点一个是在目前的美国市场很少能找到这样的房子,多半都集中在中南部和东部的一些小城市,在西部或者纽约这些地方的投资者除非远程投资,不然根本接触不到这样的机会。第二由于增值和租售比是矛盾的一对,能保持高租售比的房子多半增值相当慢。不过这倒不是什么大问题。

第二个方式是主要追求增值,现金流基本打平即可。这方式适合生活在经济特别发达,房价增长速度较快的区域的投资人。并且这样的投资人多半要有一份其他的稳定收入,而不需要以来房子的现金流来生活。这些区域的月租金一半不会超过房价的0.5%,甚至更低。这种投资方式比较考验人的眼光以及抓住时机的能力。如果能选对一个好区域并且抓住一次好机会的话,可以在5–10年内把资产提高一个等级。比如从2012到2018年湾区的房价从触底到触顶大概涨了150%。如果能在2012年前后用4–5倍的杠杆买入一些房产的话,7年的总回报大概在7倍左右,年化超过30%。这个方法的缺点也是非常明显,如果没抓对时机,或者由于某些原因房价缓慢上涨甚至微跌好几年,那回报率会跌到相当低,不会超过8%。因为现金流只是勉强打平的话,每年的回报基本就是偿还本金的部分,不会超过房价的2%,加上杠杆也最多到5–8%之间。还有个缺点是这些区域多半房价也比较高,没有一定量的资金很难玩得起来,如果租金下跌,也很容易变成负现金流。

当然我没有把买入负现金流房产纯粹等待升值的方式写进来,因为我觉得那基本不能算投资,和赌博没什么区别。我也没有写房屋翻新(flipping),因为那更接近于快速的获利,并且需要专业的团队和经验,不太适合普通人。这两个方式也不能说孰优孰劣,就像股票投资里的长线和短线,适合不同的人。我个人现在越来越喜欢第一个方式,因为确定性高,风险也低,实际回报率也相当客观。简单的计算一个例子,我朋友在东部某小城有一个4plex,每个月租金大概是房价的1%。去年税等因素,每年的净租金有房价的9%。湾区类似的房子,每月租金大概是房价的0.4%, 实际的年净租金大概是房价的3%。也就是说湾区的房子必须每年上涨要比东部这个房子多6%,才能cover这个差别。过去10年的确可以,但是未来呢,没人知道。

上篇写到这里,下篇来写写具体的投资房的一些选择标准。


前面一篇谈了为什么要追求财富自由以及财富自由的大致目标。有了目标就可以分析一下可行性和具体执行。

首先我觉得整个计划必须从30岁,不晚于35岁开始执行。如果从40岁才开始执行,那到计划执行完毕也已经50出头了。这时候财富自由是没问题,但是要想自我实现就很难了。而且40岁之后整个家庭的压力和开销处于最高点,会对计划的执行造成很大的阻力。然后预期要执行10年,因为时间太短财富的复利效应不会显现,太长的话人生苦短。

其次必须要有稳定以及比较高收入。因为在这执行计划的期间你的唯一资金来源就是你的工作收入。如果收入不稳定且低的话,就很难有源源不断的资金注入你的投资里面。那对于计划的执行也将大打折扣。

第三,要能存钱以及延迟满足。适当克制消费欲望以及延迟满足是相当重要的。如果消费欲望过度,那基本就存不下来什么钱也就根本没法去搞投资了。男人的车女人的包,这两样东西我觉得在实现财富自由的之前还是少碰为好。举个自己的例子,我要是7年前把我买车的4万块钱拿来买一个小投资房,现在4万已经变成了40万。而我拿来买了一辆车去年1万刀卖掉了。这就是不延迟满足的好例子,本来我愿意等6年的话我可以买10辆车。

落实到具体的方案,对于普通人来说投资基本上就只有三样东西:1.股票2.债券(或者是国内的理财)3.房产。我们抛开其他什么币,外汇,黄金等不谈,那些要么风险太大,要么根本不是普通人可以掌控的。

债券和理财首先被我排除了,不是说不能投,但是不能把大头放在里面。fixed income只能作为应急资金或者是小部分资金的选择,因为它们一本金不会增值,二本身在现在普遍低利率的环境下利息的回报率也不高。不可能有谁通过买10年债券实现财务自由。

股票是个不错的选择,但是我只想把401k和一小部分收入投入到股市。一是因为股市的税收太高,没有太多好的避税手段。二是经历了几次暴跌后我觉得股市的不可预测性和被操控性太高,钱放在股市里让人很不心安。三是我自己的确也不是炒股的高手,只打算买指数的情况下,股市的整体回报也就是8–10%之间,并不太容易达到我的目标。

所以我的选择是房产。之前一篇文章已经提过为什么我觉得房产是最好的投资选项。这里就来谈谈通过房产实现上一篇提到的目标是否可行。

这里的前提是在美国投资房产。中国的房产的投资方式和美国完全不同,我也不了解所以不能评价。先做几个简单假设:

  1. 一对夫妻都在公司工作,年收入一共大概是40万美元(算是中等的收入,因为如果假设太高的收入那计算就有失普遍性)。
  2. 他们从30岁开始投资房产一直到40岁。
  3. 他们每年去掉税,花销和养老金等后的剩余资金大概是12万美元(假设30%税率,10万美元花销,4万美元房贷,2万美元养老金等)
  4. 他们30岁的时只有一套100万美元的自住房里面的25万美元本金和10万美元的存款。
  5. 他们的目标是40岁的时候有400万美元的净资产。
  6. 暂时不考虑通货膨胀和养老金的上涨。

按照这个假设,如果他们把剩下的钱全都存起来,那他们40岁的时候有的资产是:25+10+12x10 = 155万。加上他们还房贷里面一部分的本金大约15万以及存的养老金20万,再加上自住房10年假设升值50%(假设每年升值4%)。那总资产就是155+15+20+50=240万。离目标还差至少150万。

如果他们每年把这12万美元作为一套50万美元的房子的首付来买入一套投资房。假设这样的房子每月租金是2500刀每年涨3%,房产税1%,6%空置率,维护成本1500以及4%的增值的情况下。随便找一个出租房的计算器,可以得出的结果大概是以下:

第一套,10年后有43.5万的净值以及5000的年现金流

第二套,10年后有40万的净值以及4000的年现金流

……

第10套有14.6万的净值,暂时负现金流

10套房子总的equity大概是290万,总的年现金流大概是15000. 加上自住房的90万equity。他们在40岁的总资产大概是290+90+20+10 = 410万。

大概对比就可以看到,只是简单地每年买入一套普通的出租房,并且所有的假设是相对保守的情况下(美国好一些的地区每年的房价和房租增长应该有5-6%平均),财富自由的目标就被实现了。实际对于专业一些的投资客来说,把回报率再提高1–2%并非难事。如果能有选择的买入回报比较高的房子的话,刚才的例子至少还能多50万的净值。

有些人可能会说如果通货膨胀很厉害,那你计算的400万其实也根本不够花了。不过这其实也没关系。如果通胀很厉害,那房价和房租涨的也会很厉害,所以得出的计算结果就会远超过400万。房子基本是少有的几个完全能beat通胀的资产了,因为它的居住属性决定了它的使用成本(房租)以及买卖建造成本(房价地价)一定是紧跟着物价走的。这是在过去20年无论是中国还是美国都被印证了的。

所以呢,我就打算follow这个计划了来执行了。希望10年后能达成目标。人的一辈子很短,如果不愿意把自己束缚在一份工作上,那就得给自己找点挑战和乐趣。


上一篇文章已经是半年多前了。那之后一直都比较忙,也就没更新了。不过这一篇我想谈的话题倒算是延续了上一篇的内容。最近这半年算是稍微想明白了一下自己接下来要走的方向,算是在这里做个记录。

今天想探讨的财富自由是一个差不多已经被谈烂了的话题。不过这也并不是一个伪命题。先从我自己的角度来说说为什么我会开始思考财富自由这个命题。我开始思考这个问题,也是因为从去年开始,我越来越发现我对自己的工作产生了很多疑问。客观来说在大厂做工程师,收入不低福利好也非常稳定,压力也不大基本能够轻松的完成大部分的任务。在组里也算是中坚力量老板对我也比较青睐。但是我越来越可以看到几个摆在我面前的问题,可能也是很多年轻中产白领都面临的类似问题:

  1. 收入的天花板。以我在的湾区科技行业为例,大部分人在工作的前十年通过升职跳槽收入上升的很快,但是45岁之后基本按照现在的行情,普通人基本就定格在30万,出色一些的可以到40-50万一年。当然这个数字已经不少了,所以暂且放着不谈因为这并不是最重要的问题。
  2. 潜在的中年危机,这是和第一个问题相关的。我遇到不少40多岁的同事,他们拿的收入大概就是我提到的这个范围,但是他们一点也不轻松。上有老下有小,每个月房贷车贷学费保姆费伙食费。每次公司有些什么风吹草动,他们总是担心自己的职位会不保,因为到了这个年纪再去找一份高薪稳定的工作已并非易事。而公司越来越多的年轻人也让他们觉得自己压力很大,毕竟其实他们做的工作和小年轻也并没什么本质差别。虽然他们拿着高薪,但是问题是没人知道这份薪水能不能继续稳定再拿10年,20年直到他们还清房贷,小孩都成人因为毕竟这不是铁饭碗。如果我继续再工作10年,那我可以看到我也将面临一样的问题。
  3. 对自己人生的掌控。至少对于我并没有从自己的这份工作里得到太多的满足感和自我实现。一个很明显的感受就是自己没法对自己要做的事情有充分的掌控,一切都是上面安排好决定好的任务,你要做的只是把这个任务按照规定完成。而我是一个喜欢把事情把控在自己手里的人,我很不喜欢被人使唤的感觉。可能有人说可以去小公司会好很多。但是我觉得这只是治标不治本,除非这个公司是你的,否则你依然是一个工具而已。而我也不是善于在钻营玩政治的材料,所以往上爬基本也不是我的选择。况且就算你爬到sr manager甚至director,你也依然只是一个打工的而已。
  4. 自我价值的实现。大部分人的兴趣爱好基本都不会是他的本职工作。很少有人会在自己退休后觉得自己码了一辈子代码或者做了一辈子账让他觉得一辈子没白活。能让我们觉得有自我实现的多半是做了自己最喜欢做的事情。而由于自己的兴趣大多很难转化成稳定的收入,大部分人不得不被一份自己并不太感兴趣的工作束缚一辈子。而等退休了不需要工作了,你也老了做什么也都晚了。

所以对于普通人来说,如何解决以上四个问题是摆在面前很现实的课题。当然还是有不少人喜欢安稳不变的生活也不去追求什么自我实现。那一份稳定收入的朝九晚五的工作是最好的选择。如果想要解决这个四个问题,我能想到的对于像我一样的普通人就只有两个办法:

  1. 辞职,把自己的兴趣转化为主业,自己做的自己的老板。这如果能成功那是最好不过的。比如我一直羡慕有些喜欢做菜喜欢吃美食的人,可以自己开个餐馆实现了两个目标。但是这个难度和风险都很大,尤其是如果已经有子女家里开销很大的时候,贸然的辞职可能会对家庭造成很大的打击,如果新的事业很不顺利,那再想回去也不是易事。而且很多时候也许你还并不知道你自己到底喜欢做什么。
  2. 稳妥一些的方法。继续做着现在的工作,把自己所有的剩余的收入投入到一个高回报而稳定的投资项目中。如果可以用10年左右的时间,在这个投资上积累客观的财富,并且投资产生的现金流可以应付你和你的家庭的必要支出的话,那就代表你可以选择辞去你的工作,而开始追求你自己喜欢的事业。因为即使你在新事业上暂时没有任何起色,你也不用担心你的生活质量受到任何影响。你还可以在这些年慢慢开始先把自己的爱好变成副业。

目前我的打算是第二条路,因为我虽然有一些兴趣爱好,但是我还没有真的想清楚自己除了做工程师以外还可以做什么其他职业。而且我本身对投资也有浓厚的兴趣,所以第二条路对我来说是比较可行的。说完了为什么要财富自由,那就来算算具体的目标,可行性和执行方法:

目标。任何事情都要有个明确的目标才能执行下去。虽然我其实不太爱谈钱,但是财富自由的最终目标总要落实到钱上去。我想分中国和北美的情况来算算。先说我熟悉的北美。在东西海岸类似湾区纽约这样比较贵的地方,一个正常四口之家一年不包括房贷的开销大概在8–15万美元。取中间数12万美元。中部城市可能会低20%,大概9万美元。按照大部分资产的现金流回报一般在4%左右(比如股息,大额存款利息或者房租收入, 再高的话资产的风险就非常大了),那家庭需要的可产生现金流的资产大约是 9/0.04 to 12/0.04 = 225–300万美元。再考虑到如果没有全职工作需要自己支付医疗保险,以及房子每年的维护和房产税等,那还要加上额外的2万美元。那总共需要的资产就是275–350万美元。注意这里的资产指的是能产生现金流的资产,如果你家有一套300万美元的自住房,这并不能完全计入因为除非你把它卖了否则你住在里面你不会有任何收入。对于中国,在一线城市一个中产阶级四口之家的不包括房贷的年开销大概在50万人民币,再加上一些医疗和人情的支出,保守估计在60万人民币。那按照这个模型他们必须有60/0.04= 至少1500万人民币的流动性资产,才能保证可以过上比较体面的生活。

考虑到每户家庭一般都会有至少一套自住房产,按照北美自住房产100万美元,中国一线城市600万人民币来算。综上所述,北美普通四口之家的财富自由的最低门槛按照现在的标准是310+100=410万美元。中国一线城市的四口之家的财富自由最低门槛是1500+600 = 2100万人民币。

到这里有人要说了,好像我感觉这个目标不是太高,感觉自己已经有这个钱了那怎么还在苦逼上班。我觉得有以下几个原因:

  1. 大部分人还有房贷。这个计算是基于没有房贷的情况下。如果有房贷那这个结果还得至少加30%才能cover 房贷的开支。
  2. 大部分人的资产都是自住房或者是没什么现金流的不动产。这就造成看起来有不少钱,但是这些钱都花不了也没法产生收入,甚至在市场不好的时候变现都很难。这是最主要的一个原因。
  3. 你的消费能力比较高。我做的假设都是很普通的中产人家的消费能力。如果你觉得自己家必须小孩都上私立学校,每年全家出国旅游3次,还得买买买的话,那你就得有更多的钱。

先聊到这里,下篇会聊聊具体的怎么执行和实现和我的一些计划。


最近去图书馆逛了一圈,借了几本美国人写的关于房地产投资的书回来看了一下。里面有一些观点和分析,觉得有所收获,在这把我的对做房地产投资的看法做一些分析和总结。

先上一个我个人得出的结论,从中长线角度来说(10年以上),在经济比较稳定,租售比合理的地区的投资出租住宅,是普通人可以得到的实际回报率最高的项目,可以胜过股市,债券等其他任何投资型资产,并且是对于大部分人来说最实际可行,风险最低,不需要太多技巧的投资方式。投资得当,在较理想的情况下,实现年化11%左右的总体回报率完全可期,相较于标普500只有年化7-8%的收益率。并且这个收益率只假定房子每年升值2-3%左右。过去10年在旧金山湾区,由于房价和房租都快速增长,投资出租房的实际年化回报超过了20%,也就是大概10年本金可以增值6倍以上,而股市你得选的中最牛的科技股,并且一直持有到现在才能获得相似的回报。

在大部分人看来,投资房地产的目的就是房子的升值,如果房子不升值,投资房地产就是浪费。甚至不少经济学家也得出类似的结论,说美国的房地产过去30年的回报率只有2%,因为很多地区的房子30年就涨了一倍多,远低于股市。其实这个观点大错特错,其实就算房子一分钱都不升值,投资房地产的收益都远不止于此。先来分析一下投资出租物业的主要收益来源:

  1. 最直接的,房子的升值。这是大部分人的追逐点,不可否认,如果房地产能快速升值,由于其自带杠杆的属性,回报率会非常可观。假设出租房最低25%的首付,房子每升值10%,本金等于涨了40%。像旧金山湾区过去7-8年,房价翻了一番多,也就是说本金已经涨了至少4倍。这相较于sp500过去10年大概2.5倍的涨幅,显然要高得多。但是,升值只是一个加分项,而不是必须项,并且投资地产,绝对不能把升值作为第一考虑的因素,不然会死的非常难看。我会再具体分析一下这个原因。
  2. 房租的现金流收入。如果在租售比较高的地区,每月的租金收入,除掉所有的月供,地产税,管理维护成本,HoA等,甚至还能有盈余。而这就相当于股票的分红,是你被动现金流收入的来源。而房租大部分时候是随着通货膨胀而上涨的,也就是说随着房租收入越来越高,你每年的净现金流收入会越来越高,当你有了一定数量的出租地产之后,如果你每年的净现金流已经可以cover你所有的生活开销,你就财富自由了,你不需要工作也有被动收入可以养活自己。
  3. 本金的偿还(房子equity的积累)。这一点是不少人忽视的一个点。举一个极端例子。假设贷款20%买了一套价值100万的房子。30年固定利率贷款。假设房租收入正好完全抵消所有的月供+地税+维护成本(这在中国不现实,在旧金山湾区也不现实,但是在美国很多地区是完全做的到的)。假设房子30年价格完全没动,30年后贷款还清,你拥有了一套价值100万的房子,等于你20万的本金增值了5倍,年化回报率有5.5%。这说明什么,即使房价一分钱未涨(这在实际是不可能的事情,最坏情况下,房价一般也可以跟着通货膨胀而上涨),你也获得了年化5.5%的回报,只比股市低了2%。经济学家被啪啪打脸,他们忘记了世界上有一个东西叫房租。
  4. 税务的巨大优惠。这一点也被很多人忽视。在美国,如果你仔细研究,会发现税法对于房地产投资是赋予了大量的优惠的,相较于股票投资基本没有办法避任何税,除了ROTH IRA之外。以上提到的三个收益点,我逐一分析有何税务的优惠:1. 升值。首先税法允许个人自住房,卖出时前25w的增值免税,夫妻的话50w。而你炒股票如果赚了50w,即使是long term capital gain,你也得交大概75k给山姆大叔。而且这里的自住房,定义只要求你在卖房前5年内住在里面不少于2年。也就是说,如果你不怕折腾,你可以买一套房,5年内住2年,卖掉,免税,钱再投入下一个房,5年住2年,卖掉,还是免税,这么循环下去。理想情况下,你可能一共赚了几百万,一分钱都没交税,还不怕被查,完全合法。即使你不这样做,你还可以通过1030exchange,把你的投资房的收益rollover到下一个投资房,直到你最后卖出不再买新的。2. 房租现金流。不像股票你的分红每年都得报税。房租的收益,完全可以通过各种开销抵扣来减少,房子的depreciation,甚至你lease车子的开销,你的汽油开支,你的手机费等。所以算上所有deduction之后,最后你需要claim的净收入大大降低(即使很多的cost可能跟你的出租房没有实际的关系)。在合理的情况下,假设一年1w刀的房租净收入,可能只有5000刀需要报税。而拿W2的,却是一分钱税都避不了。3. 房子的equity。这就是完全tax free了。比如之前举的例子,你本金增值了5倍,可是你卖掉这套房子的时候,房子没有任何的升值,所以你几乎不需要交任何的capital gain tax(不过depreciation recapture会需要交税)。股票要是赚了5倍要付多少税,自己算算吧。而且这种情况下,如果想进一步避税和避免卖房的费用,还可以通过做一个cash out refinance,把equity部分完全tax free的套现到你口袋中,只是每年需要支付一个固定比例的利息。

聊了一堆房子的优势,当然它也有不少劣势,主要有以下几个:

  1. 流动性差。相对于股票你可以在几秒钟内下单卖掉你所有的股票,卖出房子,即使在流动性最好的市场,整个步骤也需要花费1-2个月。如果急于套现的话,会是一个问题。而且在行情不好的时候,很多房子挂了几个月甚至半年都没人有问津。
  2. 持有,买卖成本高。在美国每年都得缴纳property tax,加州是1.2%左右,也就是你持有房子80年,你交的地产税等于又把这套房子买了一遍。卖房时,卖家基本需要承担所有的佣金,费用开销,大概占卖价的7-8%左右。
  3. 需要维护管理。由于美国人工很贵,雇人管理维护一个房子的成本是不低的。一般的维修都得花费200美元以上。而雇佣property manager大概需要把房租收入的6-8%给他。如果购买了remote area的房子,没办法亲自管理,只能雇佣PM。
  4. 由于以上三点,如果买房只是为了升值,而完全忽视现金流的话,那持房产巨大的成本是很危险的。在湾区有不少人,买个100多万的房子,租3000一个月多出去,就赌房子还会快上涨。稍微计算就发现,每个月得倒贴1000,2000进去。一旦经济不好,自己失业或者租客变少,这种负现金流的房子,会变成一个吞噬你财产的黑洞,而由于流动性差,想脱手都没那么容易。

我在股票房子都有玩,我对股市的态度是投机为主,而对房市态度是投资。股票你主要想要的是上涨,而上涨与否,谁都无法完全预测,所以股票买卖本质上来说投机成分远大于投资成分。股票做的好的人,大部分都是善于投机者,善于抓到市场波动的一些规律。真正的价值投资者少之又少,而且我觉得散户做价值投资基本是扯淡,我见过太多的人买入一个股票号称长线投资,然后一个月赚了或者亏了10%赶快平仓走人。而房子的收入,增值只是其中一小部分,租金收入和本金偿还是完全可以提前计算出来的,确定性很高。只要在一个比较健康的市场和经济稳定的地区,房屋空置率也是一个稳定的统计数字。所以房地产的投资更像是种花,基本上只需要老老实实按部就班,计算好现金流,选好区域,然后买入,出租,收租,让房价和房租跟着通货膨胀走,回报是非常稳定和可以预期的。如果拿股票来打比方,我觉得一套现金流为正,在经济比较健康稳定的区域的出租屋,相当于一个自带4倍杠杆,融资利息只有4%(股票的margin interest远高于这个),每年有固定5-6%的分红,股价还可以稳定的以每年2-3%的速度上涨的一个股票。并且股票的分红和增值,几乎都是免税的。

书中还提到了一些买foreclosure,short sale房的经验。这属于比较高级别的房地产投资技巧了。但是如果操作得当,可能可以买到一些价格远低于市价的房子,这又可以把投资回报率往上提高好几个百分点。等我研究之后,可以再分享一下。


今年第一季度美股重拾牛市,标普500 YTD大概涨了17%。第一季度我大部分的精力都放在了股市里,我的个人账户收益也还算满意。其实我对今年到底赚了多少钱到不是很在意,在此只想总结一下我的一些想法和自己认为自己进步和不足的地方。

  1. 今年我的个人账户的分配情况如下:60% 的资金用来做短线,40%的资金用来做一些中长线。目前来说这个分配还算满意。
  2. 我觉得第一个进步是我开始分清了哪些股票我打算做短线,哪些打算做长线。而不是乱买一通,套牢了就做长线,赚到了就跑路。这也是我之前的总结里提到的,买之前一定要想清楚,为什么买,预期收益等。
  3. 第二个进步是我的止损操作果断了很多,避免了很多大规模的损失。今年最大的一笔损失也就是micron,损失了6%。在我抛掉后又继续了下跌了大概10%。今年比较坚决的执行了强制止损,基本两个原则:1. 超过6%必须止损,没有意外。2. 走势跌破支撑位至少先出一半。虽然止损会很痛,但是这才是能继续在股市活下来的唯一方法。
  4. 第三个进步是通过判断趋势,支撑等技术指标,我的短线操作成功率大概达到了80%以上。今年大概短线操作了20个股票,其中亏损的只有3-4个。当然这和大盘走势好分不开,但是我发现如果严格按照趋势/支撑/阻力/成交量等几个技术指标来操作,是完全可以摸到一些可复制的规律的。再加上严格的止损/出场,可以在保证本金安全的前提下,获得较为客观的利润。分享一本书《高胜算操盘》,一个美国人交易员写的书。这是一本少有的写的非常浅显易懂,又很客观而且不讲空话的书。我基本都是按照这本书的一些看法和方式来做短线,效果非常好。
  5. 最后一个是我尝试的逐步建仓的方式目前看来比较行之有效。之前总是一下子all in,如果判断错误直接就大亏。现在这样的逐步建仓的方式,虽然在判断正确的情况下利润会稍微少一些,但是安全性高很多。而且每次增加仓位,其实又是一次思考的过程,如果发现不对,则直接平掉之前的仓位即可。

说完了进步,再讲讲不足。也分几点来讲:

  1. 交易太频繁。由于开了一个不需要手续费的账户,而且又是做短线。今年我几乎是平均1-2天就会交易一次。虽然没有手续费的问题,但是交易太频繁仍旧并非好事。其实只要判断得当,即使是短线操作,只要每一笔都有大概率获得预期的利润,也并不需要频繁操作。真正的盈利都是几笔大的组成的,而不是赚几十笔小的。接下来打算把交易频率降到一周两次左右。
  2. 仓位过于分散。目前我账户里大概同时持有7-10个股票。其实倒不是为了分散风险,只是好像看到不少走势好的股票都想买,于是乎就越买越多。造成的问题是有些股票买了大涨,却买太少了。有些股票买了半天都没动静,浪费机会成本。其实这和交易太频繁有一样的问题,其实只要你看准了,应该下大注,而不是看准一堆股票,每个都买一点来碰运气。这还是和交易的信心有关系。接下来想把持仓减少到3-5个以内。每个股票至少买2万以上。
  3. 过于保守。这和进步的第二点有些关系。由于我现在很谨慎,很怕亏损,所以经常有些浮盈不少的股票,一点风吹草动,稍微回调的厉害了点,马上就全跑了。造成很多时候明明赚了比如10%,回调了4%就吓的全撤了,然后没几天又涨回来了。这并不是完全错误的,但是很多时候造成的利润的大幅减少。所以比较好的解决方式有两个:1. 回调时出一部分,留下一部分继续等待机会 2. 提高判断是回调还是趋势扭转的成功率。

总的来说第一季度对自己的情况还算满意,发现定期总结反思,写日志,看书,的确是非常有提高的。其实无论干什么事,你不拿出100分的力气和钻研的精神,都不可能有什么成绩。我们大部分人都觉得自己凭着一些运气加上胡乱的猜测赌博,就能在这个杀人不眨眼的股市收割财富,却不是大部分时候被割韭菜的就是我们自己。以此自勉。三个月之后再回来。


接着上一篇,我想在这里给自己列一些股票交易的原则。最近一两年来最深的感触就是,没有一套严格follow的固定原则的交易就是无源之水,即使有所盈利,也根本不能长久。严格执行的交易原则是保证自己没有巨大的损失,以及创造可以持续的稳定的盈利的根本条件。最近看了一些资料,自己也思考了一下,在这里列一下我打算follow的交易原则。我会不定期的更新这些原则,基于之后的操作实践结果。

先定一个基本事实,我们大部分人都是散户以及业余投资者。这意味着以下几点: 1. 资金量少,不会因为买卖影响股价的变化 2. 没有很可靠的信息来源 3. 没有很专业的经济,财务分析能力 4. 不会一天8小时进行交易,不会每天进行交易 5. 买卖有很高的自由度,不受任何人监管

以上几点有优势,也有劣势。简单的来说,优势在于散户可以买卖任何自己想买卖的资产,也不会收流动性等的影响,不会买不到,也不会因为买入卖出影响股价。劣势也很明显,由于自由度太高,大部分散户根本没有严格的买入,获利,止损,选股的原则。同时由于没有可靠的信息以及专业的知识,大部分时候散户的操作都完全是凭消息和感觉。即使做了一些所谓的基本面,估值或者宏观经济研究,不客气的说,90%可能都是错的。

基于以上这些分析,我给自己列一下这些原则,想尽量扬长避短。

  1. 顺大势而为

这是我最近体会最深的一条。作为小散户,你不能影响股价的走向,你不能预测股市的走向。所以最重要的一点是应该去发现以及跟随趋势。趋势可以从个股和市场两个方面来说。先从宏观来说,牛市不做空,熊市不做多。短期的股市走向是不可预测的,但是整个市场是处于多还是空,上行还是下行趋势更大,其实是可以感受和发现的。比如2018年股市明显波动性开始增加,指数在年初就多次大跌,再加上各种不利信息层出不穷,再加上股市已经涨了8年,其实不好的趋势是挺明显的。这时候绝对不能再buy the dip,也不能仓位太重。即使错过了当中那4个月的涨势,但是10-12月这一波大跌,才会躲过。所以第一个原则就是,当整个市场有较为明显的下行风险时,保留至少50%现金,逢高出货,绝不抄底。具体如何判断,还得慢慢研究。

2. 寻找受大资金追捧,有明显上升趋势的股票,择时买入。

现在我越来越不倾向散户做所谓的价值投资。我绝不否认价值投资的优势,但是我觉得对于个人投资者来说,首先很难真的有这个定力去买入并持有一只股票好几年甚至十几年。其次你很难真的去判断出一个企业的价值,是高估还是低估,财务状况,未来的前景。这需要大量的时间和精力,以及专业的分析能力和知识。这更适合专业的机构投资者去执行。更何况很多你拿来分析的信息,讲不定都不是真的。可能研究了半天,买了拿了好几年,最后也未必有啥用,时间,钱,机会成本都浪费了。散户如果想做长线,其实最好的方法应该还是定投指数,这应该是最好,最简单的长线方法,而且长期来看回报率不会太差。与其赌一个公司的前途,可能还是大势容易看一些。我把自己的401k账户拿来定投了指数。剩下的资金,我打算尝试另一种方式。简单的来说,找强势,基本面利好,被资金追捧的个股,然后找到一个合适的入场点,顺势而入。至于什么是合适的入场点,需要经验和积累来判断。

3. 严格的止损。

我觉得这是在股市里活下来的唯一法门。这也是大部分人最难做到的一点。包括我在内,90%的人都是越跌越买,美其名曰补仓。但有时候你真的发现,不是所有的仓都能补回来的,也不是所有股票跌了都能涨回来的。即使死hold了好几年,最后回本了,那失去的机会成本,也是非常大的,还不如在一开始损失很小的时候就果断割肉离场。当买入之后,亏损超过一定幅度,说明你的判断有问题,either是进场的时间点有问题,or你看走眼了股票,又或者是大势不好。而在熊市中,如果一开始没有果断止损,可能没几个月就腰斩了。比如我去年在高位买的腾讯,即使优质如它,我一开始还赚了大概8%,但是它没多久就开始大幅下跌, 负面新闻不断,我却依然坚持拿着,当中还补了几次。结果半年多,最惨的时候损失了将近40%,几乎把我去年所有的盈利化为灰烬。即使有些股票死扛加补仓最后还赚了,这只会让自己觉得这种方法是正确的,以后绝对会有巨大的损失。所以严格告诫自己,如果自己错了,就要快点承认,果断离场。市场是不会理睬你是不是要证明自己是对的还是错的。

目前我的止损点:低风险股票设在7%,中高风险股票10%。

4. 尽量不抄底

很多人喜欢抄底,我也喜欢。大部分人抄底,都美其名曰要逆势而为,别人恐惧你贪婪。或者是市场错了,这个股票是个好股票。这其中有几个风险:1. 任何事都是会过头的。当跌势起来之后,股价会有惯性,很难保证自己能抄在最低点,90%的情况下,当你买入后,股价继续下跌一段时间后才止住。所以资金在一开始被套住的可能性很大。2. 不是所有股票大跌之后都会回去。如果抄在半山腰,可能盘整一大段时间,然后即使有反弹,都没反弹到自己的买入点,白白被套住很久。所以,与其抄底,不如观察股价明显回升趋势再介入。具体如何观察回升趋势,会继续讨论。

5. 不同时交易超过5只股票,不同时研究超过10个股票。

人的精力和时间都是有限的。股票的买的多并没有用,大部分时候,80%的盈利都是20%的股票带来的。与其同时持有一大堆股票,研究一大堆股票,不如好好专心把时间精力放在几个上,同时资金也应该更有集中度。有一种所谓的养蛊法,比如买入四个股票,每周review他们的走势,卖掉必须止损的,投入更多的资金到涨势最好的股票上。而不是急匆匆的卖掉盈利的股票,而死死拿着亏损的股票。you should keep your winner, kill your loser.

6. 账户永远有不少于20%的现金

现金永远是最重要的,永远保持一些现金的原因是:1. 降低风险,大跌时不至于整个账户都在亏损。2. 保持弹药,保证在最好的机会来临的时候,还有资本去追逐。而不是眼睁睁的看着机会溜走。

7. 不做空,不上杠杆。

这个不多说,之前尝试过一些卖空期权以及杠杆ETF,发现非常难把握时机,并且持有的成本及损耗都非常严重。对于我来说,不是什么能作为长期可持续的交易的品种。


最近看了一本关于投资reits的书。链接在此https://www.amazon.com/dp/B005LVQG6U/ref=dp-kindle-redirect?_encoding=UTF8&btkr=1。自己也在去年一年内尝试投资了一些reits,对这个投资品有了一些了解和感受,这篇文章就随便谈谈我的一些看法,以及reit相比于直接投资于出租房地产的一些优势和劣势。

先写结论,从个人角度来说,reits是一个非常好的投资标的。它有以下几个明显的优势:

  1. 稳定的现金流回报以及抗通胀的特性。
  2. 和股市较低的相关性。
  3. 较低的波动性以及长期来看甚至略好于股票的回报率。
  4. 投资标的简单易懂,以及很好流动性。

REITs全称是real estate investment trust,中文就是房地产投资信托基金。其本质就是大家集资,委托一个专业的机构来投资各种房地产,其租金的回报每年作为分红返还给股东。现在的reits基本都是公开上市募股,也就是说都可以作为普通股票来交易。reits主要分两种,在这里主要我谈的是equity based reits,而不是mortgage based reits。也就是以投资地产收取租金而获利的reits,而不是靠融资房贷赚取利差来获利的reits。第二种风险很大且较复杂,这里不做讨论我也没有投资过这一类的产品。

所以equity reits的回报本质来说主要是租金的回报,而不是地产的升值。所以把reits和房价挂钩其实是没有什么道理和意义的。reit会将每年净利润的90%作为分红返还给股东,从而它得到了免税的福利。当然股东拿到的分红还是要交税的。大部分的reits的分红率大概在3-6%之间,平均大概4.5%左右。这比大部分的普通股票要高不少,也比长期债券的回报率要至少1-2%。一般分红会以每年5%的速率增加,增加的速率一般取决于租金的上涨,以及一些地产的买卖获利。由于租金增长一般和通胀成正比,所以reits是抗通胀很好的选择,胜于债券。由于大部分租赁合约都是长期,并且包含可以上涨租金的条款等,所以只要经营得当,reits的分红回报是非常稳定的。我购买的一个叫做Realty Income Corp(股票代码O)的reits,已经连续50年分红从未间断过。这也是我强烈推荐的一个reits,属于reit中的明星蓝筹股。

reits作为股票在公开市场交易,所以它的股价也会有变化。短期来看股价变化还是受市场情绪,股市波动等影响等。但中长期来看reits的价格大概受以下几个因素影响。1. 利率。由于国债作为最无风险的投资品,当其回报率上升时,所有其他风险资产的价格都会下降。reit作为以固定分红为主的资产,价格在国债收益率上升时一般会比较敏感的且可能大幅的下降。从16年底到18年初,美国10年债券收益率从2%大幅上涨到2.8%,大部分reits的价格下跌了30%左右。而以我个人的经历来看,如果短期内国债收益率快速的攀升,比如去年9月大概从2.8到了3.2,我持有的reits平均大概下跌了5-10%。但是利率是双刃剑,大部分时候长期利率的上涨意味着通胀预期的增加,而通胀上升也会让租金也跟着上涨,那对于reit的利润其实是好事。当然也不能排除高通胀,经济却低速增长的情况,那对于reits会是非常坏的局面。总体来说,利率中短期内是会对reits价格造成影响。2. reits本身的资本增值。由于reits买入房地产,然后出租获利。他持有的房地产如果有增值的话,出售也能获利。并且他可以将每年10%的利润保留下来或者再投资。如果经营得当的情况下,reits的净资产大概可以以每年4-5%的速率增加。当净资产稳定增加时,每股的价格也会随时上升。3. 投资者风险偏好。根据一些历史数据以及我个人的感觉,reits的价格和股市相关性较小,甚至似乎当股市走弱时,资金反而会流入reits这类有稳定现金流的资产,推动他的价格上涨。去年是个很好的例子,股市全年下跌接近10%,而我持有的两个reits半年就增值了大概20%。所以似乎reits作为资产多样化的一部分,是非常好的选择。

总的来看,reits很适合长期持有。5%的分红+5%的资本增值,长期来看reits能达到10%的年化收益率,一些经营优秀的reits,比如我之前提到的O,从1994年上市到现在,从8块涨到了68块,25年年化增值达到了接近9%,再加上4%左右的分红,整体回报率到了将近13%,超过了大部分类别的股票。然后总体来看,reits的波动性较小,我持有了8个月,最大的单周下跌也不超过10%,这还是在波动性那么大的2018年下半年。我会继续持有相当比例的reits在我的投资账户里,大概的比例至少20%,甚至更多,我觉得reits是不追求超高收益的稳健增长型投资者的最好选择之一。

再来说说reits的投资类别。比较常见的投资方向有:零售店比如商场,便利店,购物广场;公寓;仓库物流;养老保健机构;工业用地等。我个人买过两个类别:零售和养老保健。零售类我不倾向于购物广场和商场,因为在电商的大趋势下,这两类业务前景趋势不是很好,可以看到购物广场里的很多店变化率很高。但是便利店,药店,超市等受电商冲击不大,而且大部分都靠近住宅区,有固定的顾客,而且现在很多超市也有网络订购店内取货。投资这一类的reits是可以购买的。比如我买的O,大部分的投资是walgreens药店,Fedex配送站,24h健身房,这都是美国人生活离不开的设施店铺并且受电商影响不大。还有一个类别是养老保健,在美国婴儿潮一代开始退休以及美国人不靠子女养老的国情下,有着很好的未来市场,并且医疗类机构受政府补贴,不会不能支付租金,稳定性很好。我买的welltower,是美国最大的保健类reits,股息有5%多,十分稳健。养老类的小问题是增长比较缓慢,受政府政策影响较敏感。其他类别我没有投资过,不过个人比较看好仓库物流类,在电商大背景的趋势下,物流仓储越来越重要,拥有大量仓储物流设施的reits会有很大的议价能力。

说了那么多reits,其实我个人也有一些出租地产的投资。就想比较一下购买reits和直接购买地产出租的一些优劣。和reits一样,购买地产追求的也无外乎两方面:现金流和增值。增值很难去量化,也无法去预估。所以先就现金流来做一些计算:

我所在的旧金山湾区不是一个太好的例子,因为本地房价太高,租售比非常低,大部分的地产投资都是追求增值而非现金流。所以取之前调研过的租售比较好的亚特兰大做例子来比较会比较合适:

亚特兰大平均一套2b2b的公寓或者house大概的价格在20w美元。每个月租金大概在1500美元。每个月管理费加维护成本大概在500美元左右。地税取1%,大概是一年2000美元。

如果全款购买,那每年的净收益是1500*12-500*12-2000 = 10000美元。折算成回报率是10000/200000=5%。也就是投入20w美元,每年有10000美元的净现金流。

如果贷款50%购买,那投入10w美元。按照4.5%利息计算,每年的利息是4500元。所以净收益是 10000-4500 = 5500.折算成回报率有5500/100000=5.5%。

如果贷款75%购买,那投入5w美元。每年的利息是6750.净收益是10000-6750=3250. 折算成回报率是3250/50000=6.5%。

由于出租房可以申报各种抵扣(deduction)包括旧等,所以房租净收入的实际税率可能不会超过15%甚至更低。取15%的话,投资亚特兰大一套2b公寓的实际回报率大概在0.85*(5~6.5%)= 4.25%-5.5%,取决于杠杆的程度。

reits 的分红的20%不用交税,剩余部分按照marginal大约30%交税。所以大概实际回报是0.2*(4%-6%)+*0.7*0.8*(4%-6%)= 3%-4.56%。

从现金流角度来看,投资比较高租售比区域的出租房产,回报率略高于reits大概1%。但是自己投资房产,要麻烦的多,比如维修,欠房租等。而且如果想变现,房产的变现难度比股票要高得多。如果算上空置率,reits的实际现金流回报率和直接投资出租屋完全可以比拟,而且不需要操心任何事情,可以随时变现。所以完全只追求现金流的情况下,reits是非常好的选择。

如果考虑升值。假设房产按照通胀的幅度升值,每年3%。那以上的计算中,每年大概升值6000。这样房产的总回报率将变为8-18.5%。平均可以到13%左右。reits的年增值在4-5%左右,总回报在9-11.5%,平均在10%。房产在变现的时候有一些可以免税或者延税的方式。所以如果在升值的情况下,房产的实际回报率会高不少。

综上所示,reits对于只考虑现金流的投资者是非常好的选择,几乎完胜出租房产。但是考虑升值的情况下,由于房产有杠杆的存在以及一些税务的优惠,reits的回报率不如房地产。 当然房产的升值不可预测,并不能太依赖于升值。所以无论是和房地产还是股票比较,reits都是一个非常好的投资品。尤其放在roth IRA这类的免税账户里,可以一直享受免税的股息收入以及再投资,非常适合长期持有。而且reits和房地产一样,有着抗通胀的优质属性,比债券好很多。

我个人对现金流十分看重,因为无论你有多少资产,升值了多少,如果你的资产完全没办法产生现金流,比如不分红的股票,或者房租很低的房地产,即使他们增值了很多,在你不变现的情况下,你无法依靠这些资产来实现财务的自由,也就意味着你没有办法不工作也可以有稳定的收入来源,除非你一直变卖你的资产,但那未必是你想做的。所以在总资产里拥有一部分可以产生强劲而稳定现金流的资产,是非常重要的。试想如果总资产500w美元,其中100w美元可以产生5%的稳定现金流,那就是5w每年,可以cover基本的生活开支了。而reits,无疑是一个很好的选择。


这是我的第一篇文章,也没想好写一些什么。以前写过一些博客,不过那基本都是学生时代的一些小屁孩文章,很久之前也都废弃了。这次重开一个,只是想记录一下自己生活中的一些点滴,一些想法。正好明天就是2018美股最后一个交易日了,经历了鸡飞狗跳的2018金融市场,就随便写一些自己关于个人投资(投机)的一些想法吧。在此声明本人完全是股票菜鸟,投资业绩非常不咋地,所有内容都仅做参考,不构成任何投资意见。

作为一个小散户,从工作开始,就在美股市场里扑腾了几年。回头看看,虽然还是赚了点小钱,但好像也没赚到多少钱,而今年更是YTD直接为负了。虽然指数今年也收了红,但是如果只是以performance和指数一样为目标的话,那也没必要折腾,还不如直接定投指数基金。其实说实话,这未必就不是最好的选择。不过我总得来说是个爱折腾的人,也不想就认命永远没法战胜市场(或者说本质来说就是脑子进水)。最近美股暴跌,在损失惨重的同时,我也终于有个机会好好审视一下自己过去几年的股票交易到底存在什么问题。在经过了几天的思考之后,我初步得出了以下几个结论:

  1. 最简单却也是最致命的一条,基本没有什么固定的买卖原则和规矩。

这也许也是大部分股民的通病。回想自己的每一次操作,其实发现自己根本没有什么rule可言。什么时候该买,买多少,目标价格多少,什么时候必须获利卖出,什么时候必须止损,什么时候必须全部清仓等等。可能自己唯一还算有些坚持的准则就在于很少去碰波动很大,不盈利,盘子太小的股票。这让我大部分情况下避免了非常大的损失的可能性。但是由于没有严格的交易准则,让我也无奈的和大部分股民一样,买股票和在赌场里猜大小没有本质的区别,唯一的区别就在于我在赌场只会拿$20玩一把,而在股市里,似乎每天几百几千的上下,就只是个数字而已。身边很多朋友也和我一样,你问他为什么买这个股票,他只会告诉你,“我感觉这个股票跌了不少,看起来要涨”,或者是“我朋友说这个股票要涨所以我买了”。而且似乎这和你的教育程度,智商基本没有关系。不客气的说,90%的人在股海里,基本就是瞎蒙。鉴于此,我会在接下来的很多篇里开始记录自己的一些操作,以及试图总结出一些适合我的操作准则,并且去检验我有没有严格的遵守,以及这些准则的有效性。

2. 过于追求diversify以及投资类别太多。

可能是一开始炒股的时候看了一些书,都提到了不能把鸡蛋放在一个篮子里。这也算是我唯一几个比较遵从的原则。这个原则绝对是正确的,他会让你避免损失太多本金的可能性,因为如果你投资了5个东西,即使其中一个归零,你的本金也就最多损失20%。所以这个原则必须遵守。但是我似乎有时过于的追求多样化,以至于一个股票账户几万块钱,买了7,8个甚至10个以上的股票,身边也有朋友给我看他股票持仓,买了十几个不同的股票。这样做造成两个问题:a. 分散了风险,也分散了收益。会发现大部分的收益和损失彼此抵消,除非能选中1–2个翻倍的股票,不然基本上最后的回报率和直接买指数没啥区别,甚至更差,因为你自己的选择很多时候并没有消除什么波动性,大部分的股票都是同一类别的。b. 作为个人投资者,并且不是全职的职业投资者,精力和能力都有限。实际上能研究好2–3个左右的股票就实属不易,后面那一堆,说难听点就是瞎买的,还浪费一堆手续费。身边也有不少朋友会炒大宗商品比如石油/天然气,或者是外汇,甚至做这些标的。不否认肯定有高手,但总的来说还是负多胜少。本人也不懂这些,但是对于个人投资者,这一类东西涉及的政治,军事,宏观经济的因素太多,并不太适合。即使偶尔有所赚,很难作为长期可持续的收益手段去操作,风险性也很高。我个人还是基本只做多股票,可能会使用一些期权来做一些简单的对冲,但大部分情况下只会持有正股,即使看空,也只会以卖出结束。

3. 风险意识不足

作为个人投资者,最重要的就是保住自己宝贵的本金,所以最重要的就是要有风险意识。经历了最近美股的大跌,我意识到全局的风险意识远比个股的风险意识更重要。当整个市场开始下跌时,无论你选股如何分散,你的股票基本面多好,技术图形多完美,除非你持有大量债券或者和股票完全不相关的资产,不然基本上只能眼睁睁看着自己的账户一天一天缩水。如果选择死扛,即使一段时间后股市开始回升,但是50%的损失需要翻倍才能回来,你将面对一长段时间的亏损,还不包括有些股票可能就永远长不回来了。所以,拥有全局的风险意识是非常重要的,他能帮助你:1. 提前预感到大势的变化,提早清仓,规避风险。2. 即使没躲过一开始的大跌,你能果断卖出,在损失最小的时候离开。在很大部分时候,谁拥有最多的子弹能活到下一次牛市的来临,谁才是真正的赢家。关于如何培养全局的风险意识,我老实说还没有一个行之有效的方法和策略,我将在未来的时间里逐渐建立起一套适合自己的方法,期待在以后的博文里可以有所提及。

这篇博文就到这里,就像我一开始说的这个blog只是一个记录我生活工作的一些想法的平台,内容不限于股票投资。我会在这里记录各种我觉得有趣的事情和想法,包括房地产投资的一些话题,我自己玩园艺的一些心得,出去旅游的记录,甚至一些硬件技术上的分享。

M2N

主业芯片设计,副业个人投资,梦想是做个吉他弹得很溜的花匠。

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