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写了个很俗的标题,我已经很多年没写过什么年末总结了。2020是个太特别的年份,估计很多人一辈子都会记忆犹新,所以也就写个流水账算留个纪念吧。

在家工作了10个月,工作上换了个新项目,项目不错,不过具体的工作还是螺丝钉。感谢老板给了升职,说实话今年在技术上没什么太大提高,基本就是按部就班完成工作。

在家尝试了不少home improvement的项目,自己买砖买石头做了paver,亲手买木头做了两把花园休闲椅,清理重做了后院侧面的区域,清理了葡萄藤pergola,还自己修好了冰箱的冷凝器漏水。园艺上,虽然还是整死了好几颗花花草草,不过清楚的发觉,自己的种花种草的水平和知识有了质的提高,不再是以前那么瞎搞了,算是有了一些正确有效的经验和方法。

身体锻炼只能说控制住了体重。因为没法去健身房,肌肉和力量衰减了很多。只是通过hiking,散步和偶尔的跑步,没让体重往上涨,也算是勉强及格。吉他练了几首演奏曲,twlight勉强弹得算是可以见公婆的水平。稍微学了点乐理,总算不是完全强记谱了,不过讲实话,练琴还是非常不规律,也只能算勉强及格。

看了一些书,10来本吧,主要是关于房地产投资以及历史类,也在youtube和网上参加了不少在线的房地产投资免费和付费讲座。可以说今年我在房地产投资上的知识和见解,算是一个飞跃。明显的感觉到自己已经脱离了小白的阶段,算是一个有一定知识储备的房地产投资者了。现在回想以前的买房方式和经历,基本就是撞大运。具体实操也去尝试了去买下一套投资房,虽然最后因为某些原因退出了合同,但是整个过程受益匪浅,也算是对知识储备的一次应用。也越加深深体会到前辈说的,股市懂的越少赚的越多,房市懂的越多赚的越多的精辟。

最后最俗的,谈谈钱。靠着联储放水和身处科技公司的优势,身家随着公司股票涨了不少,年初4月refresh的一笔股票半年就已经翻倍了。不过自己炒股是没赚到多少钱,一是因为本来投在股市的钱就不多,大头也是401k买的都是大盘。二是我的确也不是投机高手,没去抄底也没抓住什么大牛股。回头看看赚钱全靠公司股票了。房地产上,去年底在西雅图买的投资房算是最成功的一笔投资,由于是买的sfh今年行情特好然后又算是捡到低价房,一年涨了20%,本金几乎翻倍。自家的房子作为sfh也成功跟着大势一起小涨10多w。剩下一套condo算是今年的loser了,可能还比年初跌了5%,幸好租客一直按时交租也几乎没有空置。年中在上海资助父母买的置换房也算是买在了好时机,今年下半年上海房价开始了新一轮的大涨,算是成功上车。

差不多就是这样了,然后我也就不立什么新年flag,一切顺其自然就好。2020对于很多人是一个糟糕的年份,失业,患病,破产。也是我第一次比较深入的去了解了一些关于这个社会的现实,尤其身处美国。作为一个在家办公了10个月,收入完全没受影响,反而还因为股市楼市节节高身家还被动上涨了不少的人来说,我有时会觉得惭愧和不安,同样是劳动者,为何有人在疫情失业破产,有人却赚的盆满钵满,我不觉得自己的职业有比那些服务业,体力劳动者高尚什么,可是现实是不同行业的人的境遇天差地别。明年家里还要迎接新生命的到来,希望疫情早日结束,世界重归平静,所有受苦的人都能重获幸福。

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先说说宏观的。首先得选定一个大区域。房地产是非常local的投资,不同的区域有完全不同的投资方式和投资回报。我比较喜欢经济发达,人口净流入的区域。因为房地产的价格长期来看是决定于这个区域的经济和人口。发达的经济和持续流入的人口,可以保证无论是升值还是租金增长都有一个保证。还有一点是最好土地供应比较紧张,如果整个区域都是一望无际的大平原,那就是说可以无限的建造新的住宅,那就很容易有供大于求的情况发生。当然这样的的确房价一般不会太便宜,租售比也不会太好。 第二点,如何在这样的区域获得最高的回报率。这点我的看法是去这个大区域里面,中等略偏下一点档次的城市/社区寻找房子。很多人买投资房喜欢买最核心最好的区域,认为这样的房子升值最快,其实这大部分时候不正确。一般来说整个大都市区的房价上涨和下跌的步调,幅度都是相当一致的,只是会有时间上的先后差别,好区的最大优势是保值而不是升值。最好的地方的房子由于价格昂贵会有两个明显的问题:1.价格昂贵,但是租金相比于普通的区高不了太多(这点很好验证,湾区的好区比如cupertino均价在200多万,租金在4000,普通的区均价100多万,租金3500)。租售比会很差,也就造成了现金流很差,同样涨幅的情况下,少了一大截租金收入。2.好区对口的买家,租户群体小,无论是出售或者出租,相比于普通区域的房子都会不那么容易出手,流动性较差。而由于外溢效应,买不起好区的人就会很自然的去临近的差一些的区购买房子,而差一些的区也买不起的人就会去更差的区买房子。所以如果去查询过去10年好区和普通区的房价涨幅,可以很明显的看到,普通区涨得甚至更多。很多房地产的书里提到一个概念叫transition area,讲的也是这个道理。最合适买投资房的地方应该是介于好区和差区中间的区,大部分时候是蓝领或者收入比较低的白领居住的区域,因为市场上的大部分买家和租客都会集中在这个区域,而且是有潜力向好区转变的,尤其是临近好区的普通区。而差区适合特别专业的投资人,因为差区虽然有很高的租售比,但是需要处理比较让人头疼的房客,不太适合一般的投资人。

写这个主要有两个目的。其一自己也算是刚入门,总结总结自己的一些看法和经验,以后看看也算挺有趣。其二可以给其他有兴趣的人一些借鉴,因为我发现其实身边挺多人对投资房挺有兴趣的,但是真正有自己的一套分析标准的人并不多。当然这只是我的分析标准,未必适用于所有人, 也可能存在很多不正确,仅供参考。 先说说地产投资的流派。一般来说有两个类别,一个是现金流派,重点在于房子的租售比以及相应的现金流,这个方法不着眼于未来的增值,而重点关注当下这个房子能产生多少现金流。这个流派很经典的一个准则是1%原则,即每月房租占房子市场价的1%,即为好的投资。这个方式看似粗暴,不过如果真的能找到符合这个标准的房子,那几乎每一套都是赚钱机器。简单来说在全款的情况下,如果先不考虑成本的话,8.5年的租金就可以把本金收回成本。即使考虑税,空置和维护成本,基本上10–11年就可以收回成本。在加杠杆的情况下,基本上6–7年就可以把本金成本收回,实际的年化收益率可以接近15–20%,这还是基本不考虑房子升值的情况下的计算。这个方式的最大好处是基本不需要考虑未来预期,因为历史上房租下跌的情况非常少见,只要看现在房租和房价的比值以及当地租房市场就能很快得出结论。缺点一个是在目前的美国市场很少能找到这样的房子,多半都集中在中南部和东部的一些小城市,在西部或者纽约这些地方的投资者除非远程投资,不然根本接触不到这样的机会。第二由于增值和租售比是矛盾的一对,能保持高租售比的房子多半增值相当慢。不过这倒不是什么大问题。

前面一篇谈了为什么要追求财富自由以及财富自由的大致目标。有了目标就可以分析一下可行性和具体执行。 首先我觉得整个计划必须从30岁,不晚于35岁开始执行。如果从40岁才开始执行,那到计划执行完毕也已经50出头了。这时候财富自由是没问题,但是要想自我实现就很难了。而且40岁之后整个家庭的压力和开销处于最高点,会对计划的执行造成很大的阻力。然后预期要执行10年,因为时间太短财富的复利效应不会显现,太长的话人生苦短。 其次必须要有稳定以及比较高收入。因为在这执行计划的期间你的唯一资金来源就是你的工作收入。如果收入不稳定且低的话,就很难有源源不断的资金注入你的投资里面。那对于计划的执行也将大打折扣。 第三,要能存钱以及延迟满足。适当克制消费欲望以及延迟满足是相当重要的。如果消费欲望过度,那基本就存不下来什么钱也就根本没法去搞投资了。男人的车女人的包,这两样东西我觉得在实现财富自由的之前还是少碰为好。举个自己的例子,我要是7年前把我买车的4万块钱拿来买一个小投资房,现在4万已经变成了40万。而我拿来买了一辆车去年1万刀卖掉了。这就是不延迟满足的好例子,本来我愿意等6年的话我可以买10辆车。

最近去图书馆逛了一圈,借了几本美国人写的关于房地产投资的书回来看了一下。里面有一些观点和分析,觉得有所收获,在这把我的对做房地产投资的看法做一些分析和总结。 先上一个我个人得出的结论,从中长线角度来说(10年以上),在经济比较稳定,租售比合理的地区的投资出租住宅,是普通人可以得到的实际回报率最高的项目,可以胜过股市,债券等其他任何投资型资产,并且是对于大部分人来说最实际可行,风险最低,不需要太多技巧的投资方式。投资得当,在较理想的情况下,实现年化11%左右的总体回报率完全可期,相较于标普500只有年化7-8%的收益率。并且这个收益率只假定房子每年升值2-3%左右。过去10年在旧金山湾区,由于房价和房租都快速增长,投资出租房的实际年化回报超过了20%,也就是大概10年本金可以增值6倍以上,而股市你得选的中最牛的科技股,并且一直持有到现在才能获得相似的回报。 在大部分人看来,投资房地产的目的就是房子的升值,如果房子不升值,投资房地产就是浪费。甚至不少经济学家也得出类似的结论,说美国的房地产过去30年的回报率只有2%,因为很多地区的房子30年就涨了一倍多,远低于股市。其实这个观点大错特错,其实就算房子一分钱都不升值,投资房地产的收益都远不止于此。先来分析一下投资出租物业的主要收益来源:

接着上一篇,我想在这里给自己列一些股票交易的原则。最近一两年来最深的感触就是,没有一套严格follow的固定原则的交易就是无源之水,即使有所盈利,也根本不能长久。严格执行的交易原则是保证自己没有巨大的损失,以及创造可以持续的稳定的盈利的根本条件。最近看了一些资料,自己也思考了一下,在这里列一下我打算follow的交易原则。我会不定期的更新这些原则,基于之后的操作实践结果。 先定一个基本事实,我们大部分人都是散户以及业余投资者。这意味着以下几点: 1. 资金量少,不会因为买卖影响股价的变化 2. 没有很可靠的信息来源 3. 没有很专业的经济,财务分析能力 4. 不会一天8小时进行交易,不会每天进行交易 5. 买卖有很高的自由度,不受任何人监管 以上几点有优势,也有劣势。简单的来说,优势在于散户可以买卖任何自己想买卖的资产,也不会收流动性等的影响,不会买不到,也不会因为买入卖出影响股价。劣势也很明显,由于自由度太高,大部分散户根本没有严格的买入,获利,止损,选股的原则。同时由于没有可靠的信息以及专业的知识,大部分时候散户的操作都完全是凭消息和感觉。即使做了一些所谓的基本面,估值或者宏观经济研究,不客气的说,90%可能都是错的。

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主业芯片设计,副业个人投资,梦想是做个吉他弹得很溜的花匠。