普通中产自我实现和财富自由的一些探讨(下)

前面一篇谈了为什么要追求财富自由以及财富自由的大致目标。有了目标就可以分析一下可行性和具体执行。

首先我觉得整个计划必须从30岁,不晚于35岁开始执行。如果从40岁才开始执行,那到计划执行完毕也已经50出头了。这时候财富自由是没问题,但是要想自我实现就很难了。而且40岁之后整个家庭的压力和开销处于最高点,会对计划的执行造成很大的阻力。然后预期要执行10年,因为时间太短财富的复利效应不会显现,太长的话人生苦短。

其次必须要有稳定以及比较高收入。因为在这执行计划的期间你的唯一资金来源就是你的工作收入。如果收入不稳定且低的话,就很难有源源不断的资金注入你的投资里面。那对于计划的执行也将大打折扣。

第三,要能存钱以及延迟满足。适当克制消费欲望以及延迟满足是相当重要的。如果消费欲望过度,那基本就存不下来什么钱也就根本没法去搞投资了。男人的车女人的包,这两样东西我觉得在实现财富自由的之前还是少碰为好。举个自己的例子,我要是7年前把我买车的4万块钱拿来买一个小投资房,现在4万已经变成了40万。而我拿来买了一辆车去年1万刀卖掉了。这就是不延迟满足的好例子,本来我愿意等6年的话我可以买10辆车。

落实到具体的方案,对于普通人来说投资基本上就只有三样东西:1.股票2.债券(或者是国内的理财)3.房产。我们抛开其他什么币,外汇,黄金等不谈,那些要么风险太大,要么根本不是普通人可以掌控的。

债券和理财首先被我排除了,不是说不能投,但是不能把大头放在里面。fixed income只能作为应急资金或者是小部分资金的选择,因为它们一本金不会增值,二本身在现在普遍低利率的环境下利息的回报率也不高。不可能有谁通过买10年债券实现财务自由。

股票是个不错的选择,但是我只想把401k和一小部分收入投入到股市。一是因为股市的税收太高,没有太多好的避税手段。二是经历了几次暴跌后我觉得股市的不可预测性和被操控性太高,钱放在股市里让人很不心安。三是我自己的确也不是炒股的高手,只打算买指数的情况下,股市的整体回报也就是8–10%之间,并不太容易达到我的目标。

所以我的选择是房产。之前一篇文章已经提过为什么我觉得房产是最好的投资选项。这里就来谈谈通过房产实现上一篇提到的目标是否可行。

这里的前提是在美国投资房产。中国的房产的投资方式和美国完全不同,我也不了解所以不能评价。先做几个简单假设:

  1. 一对夫妻都在公司工作,年收入一共大概是40万美元(算是中等的收入,因为如果假设太高的收入那计算就有失普遍性)。
  2. 他们从30岁开始投资房产一直到40岁。
  3. 他们每年去掉税,花销和养老金等后的剩余资金大概是12万美元(假设30%税率,10万美元花销,4万美元房贷,2万美元养老金等)
  4. 他们30岁的时只有一套100万美元的自住房里面的25万美元本金和10万美元的存款。
  5. 他们的目标是40岁的时候有400万美元的净资产。
  6. 暂时不考虑通货膨胀和养老金的上涨。

按照这个假设,如果他们把剩下的钱全都存起来,那他们40岁的时候有的资产是:25+10+12x10 = 155万。加上他们还房贷里面一部分的本金大约15万以及存的养老金20万,再加上自住房10年假设升值50%(假设每年升值4%)。那总资产就是155+15+20+50=240万。离目标还差至少150万。

如果他们每年把这12万美元作为一套50万美元的房子的首付来买入一套投资房。假设这样的房子每月租金是2500刀每年涨3%,房产税1%,6%空置率,维护成本1500以及4%的增值的情况下。随便找一个出租房的计算器,可以得出的结果大概是以下:

第一套,10年后有43.5万的净值以及5000的年现金流

第二套,10年后有40万的净值以及4000的年现金流

……

第10套有14.6万的净值,暂时负现金流

10套房子总的equity大概是290万,总的年现金流大概是15000. 加上自住房的90万equity。他们在40岁的总资产大概是290+90+20+10 = 410万。

大概对比就可以看到,只是简单地每年买入一套普通的出租房,并且所有的假设是相对保守的情况下(美国好一些的地区每年的房价和房租增长应该有5-6%平均),财富自由的目标就被实现了。实际对于专业一些的投资客来说,把回报率再提高1–2%并非难事。如果能有选择的买入回报比较高的房子的话,刚才的例子至少还能多50万的净值。

有些人可能会说如果通货膨胀很厉害,那你计算的400万其实也根本不够花了。不过这其实也没关系。如果通胀很厉害,那房价和房租涨的也会很厉害,所以得出的计算结果就会远超过400万。房子基本是少有的几个完全能beat通胀的资产了,因为它的居住属性决定了它的使用成本(房租)以及买卖建造成本(房价地价)一定是紧跟着物价走的。这是在过去20年无论是中国还是美国都被印证了的。

所以呢,我就打算follow这个计划了来执行了。希望10年后能达成目标。人的一辈子很短,如果不愿意把自己束缚在一份工作上,那就得给自己找点挑战和乐趣。

主业芯片设计,副业个人投资,梦想是做个吉他弹得很溜的花匠。

主业芯片设计,副业个人投资,梦想是做个吉他弹得很溜的花匠。